управление торгово развлекательными центрами

При реализации торгового объекта одним из важнейших аспектов является внедрение эффективного управления торговым центром . Для выполнения данных функций может быть привлечена сторонняя управляющая компания или управление может осуществляться силами собственника ТЦ.

Как осуществляется управление торговым центром

управлением торговым центром

  • резервы развития торгового объекта;
  • выстраивание эффективного управления торговым центром;
  • взаимодействие с подрядчиками, арендаторами;
  • мероприятия, необходимые для увеличения привлекательности торгового комплекса для конечных потребителей.
  • водоснабжение и канализация;
  • теплоснабжение;
  • электроснабжение;
  • пожарная безопасность;
  • интернет, телефония;
  • общая безопасность;
  • парковка автотранспорта;
  • паспортизация объекта;
  • уборка здания;
  • содержание кровли здания и ливневой канализации;
  • вертикальный транспорт (эскалаторы/траволаторы, лифтовое оборудование).
  • Общие правила функционирования ТЦ с учетом положений договоров аренды.
  • Штатное расписание УК.
  • Структура работы и должностные обязанности сотрудников УК, включая тайминг рабочего времени.
  • Основные положения функционирования управляющей компании в ТЦ.
  • Такой крупный и сложный объект недвижимости, как торговый центр, требует постоянного решения вопросов, связанных с техническими и инженерными особенностями эксплуатации здания, финансовой частьюброкериджем

    Особенности управления торгово-офисным центром

    В настоящее время управление торгово-офисным центром все чаще прерогатива специализированных компаний, так как строительство офисных центров приобрело совершенно иной размах. Если ранее строились небольшие офисные комплексы, с управлением которых у собственника не возникало сложностей, то сейчас выстраиваются огромные торгово-офисные центры, где сложно справиться без помощи профессионалов. Управление офисной составляющей центра имеет свои особенности и отличия от торговой, начиная от определения класса офисного здания, арендной ставки  и заканчивая техническим обслуживанием объекта.

    Девелоперское агентство «МОЛЛ. Экспертиза & консалтинг»Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

    Привлечь покупателей – основная идея торговцев во все времена. Раньше восточные рынки и римские форумы появлялись на пересечениях дорог, затем в Европе появились торговые улицы, потом на главных площадях наряду с торговлей стали устраивать ярмарки с цирками и представлениями. Уже тогда было понятно – места, куда люди приходят за покупками, не просто торговое пространство, это мини-социум, где все общаются, стараются и «других посмотреть и себя показать». Поход за покупками давно превратился в форму досуга, и грамотные владельцы современных торговых центров и моллов давно взяли на вооружение ряд приемов для создания и удержания посетительского потока.

    Грамотная организация движения внутри комплекса при удачном месте расположения дает синергетический эффект. Однако это только половина дела. Важно организовать всю работу торгового центра так, чтобы каждый квадратный метр успешно работал на владельца и арендаторов. Бывает, что даже удачно спроектированный торговый центр при неудачном внутреннем управлении теряет клиентов.

    По словам Ильи Тюкина, директора ГК «Арт-фасад», уже как несколько лет торговый центр является не просто местом для покупок, а центром проведения свободного времени. Поэтому одна из ключевых тенденций развития рынка сегодня – это усиление рекреационной составляющей: переосмысление работы с якорями, вовлечение в общую концепцию территории вокруг торгового центра, наполнение общего пространства ТРК выставочными, образовательными и чисто развлекательными форматами.

    В работе с развлекательными арендаторами важно, чтобы это был действительно якорь, то есть был гармонично и логично совмещен с торговой галереей и способствовал увеличению ее проходимости. Одно время было модно в качестве якоря привлекать аквапарк, но сейчас стало очевидно, что аудитория этого формата и торговой галереи не пересекаются. Наиболее активное развитие сегодня получили различные форматы детских центров, безусловно являющиеся эффективными якорями.

    «Эффективность управления достаточно легко определяется по динамике чистого операционного дохода и связанных финансовых показателей, количества посетителей, отзывам арендаторов и покупателей, сравнением с аналогами. Как только проблемы идентифицируются в этих показателях, далее вступают в дело методы анализа, нацеленные на выявления причин появившегося негатива», - считает Елена Ключарова, аналитик отдела исследований рынка CBRE.

    В случае, если какой-то участок торгового центра «провисает», необходимо привлекать специалистов, которые грамотно оценят недостатки и решат, каким образом повлиять на ситуацию. Стоит отметить, что в современном мире, где все очень часто и быстро меняется, необходимо использовать современные способы сбора данных и постоянно «держать руку на пульсе».

    Имидж любого торгового центра создают арендаторы. При этом важно, чтобы собственник ТРЦ и арендаторы работали слаженно для достижения общей цели.

    От выбора арендаторов и их эффективной работы во многом зависит деятельность и сроки окупаемости всего торгового центра, а потому взаимодействию между собственником торгового центра, управляющей компанией и арендаторами должно уделяться максимум внимания.

    К а к считает Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро «Portner Architects», правильный менеджмент торгового центра создает 80% потока посетителей. Целью такой работы является создание всех возможных потоков посетителей и усиление синергии разных арендаторов с помощью круглогодичных промо акций, бесплатных мероприятий, совместных рекламных акций, распространения синхронизированных скидок и купонов среди своих арендаторов и других магнитов для покупателей.

    Так, например, последнее время все чаще магазины чередуют с заведениями общественного питания – кофейнями, палатками со сладостями и т.д. Для того, чтобы те, кто пришел за конкретной покупкой, попробовали что-то еще, а те, кто пришел отдохнуть, не тратили много время на поиск фуд-корта.

    Тормозить покупателей и привлекать их внимание с помощью планировочных решений, товарных и нетоварных «магнитов» желательно каждые 25-30 метров, поэтому следует тщательно прорабатывать с арендаторами способ оформления их витрин, а также использовать свободное место в центре торгового коридора. Например, разместить лавочки где покупатели могут присесть для отдыха и рассмотреть окружающее их пространство.

    Помимо удачного расположения торгового центра в городе и хорошего набора арендаторов, есть не столь явные причины успеха. Это то, что воспринимается людьми подсознательно и влияет в целом на их восприятие объекта – цвета, музыка, запахи, освещение, обстановка.

    Так, например, с середины 80-х годов ХХ века научно доказывается то, что мы понимали интуитивно - за запахами закрепляются мощные эмоциональные связи, ароматы  - сильнейшие инструменты мотивации. По мнению многих специалистов, планировка даже порой отходит на второй план, если при помощи оформления, ароматов и звуков заставить поведение покупателя подчиняться законам психофизики.

    Например, атмосфера торгового центра должна быть сформирована таким образом, чтобы посетители концентрировали свое внимание в нужном направлении, увеличивалась вероятность осуществления покупок тех товаров, которые без такого вмешательства не могут привлечь внимание и заинтересовать потенциальных покупателей настолько, чтобы они их приобрели. Например, запах шоколада, кофе или цветов.

    Как рассказала Елена Ключарова, цветовые решения довольно часто зависят от концепции торгового центра. Как правило, это – светлые и спокойные тона, которые, при правильном освещении привлекают внимание к витринам магазинов и не отвлекают яркими, нестандартными  акцентами от главной цели посетителей: покупок. Кроме того, опытные управляющие компании активно используют и арома-маркетинг. Проведенные исследование неоднократно подтвердили, что определенные ароматы действительно стимулируют покупательскую активность. Кроме того, интерьерные и звуковые решения также могут оказать влияние на активность и лояльность покупателей.

    Цвет является одним из существенных факторов влияния на внимание и поведение человека на подсознательном уровне и адаптивные свойства посетителей. Его часто используют для улучшения имиджа магазина – красный, к примеру, ассоциируется с дорогими престижными товарами и символ современного интерьера. А вот в одежде персонала предпочтение стоит отдать теплым цветам, в то время как зоны входной группы лучше оформить холодными тонами, а торговые залы и коридоры – теплыми, такими как желтый, персиковый.

    «Что касается приятных запахов, этот прием используется пока только в магазинах, и при правильной задумке хорошо сочетается с освещением и музыкой в стиле «эмбиент». С запахами главное не переборщить и использовать какие-то консервативные варианты, чтобы они не раздражали и не вызывали аллергию. Принцип здесь тот же, что и для оформления интерьеров или фоновой музыки: хорошо то, что сразу не заметно, но гармонично и приятно», - советует Саша Лукич.

    Немаловажное значение имеет и мерчендайзинговый подход к размещению секций. Он исключает раздражение покупателя в начале пути и формирует благосклонное отношение к деятельности торгового центра. По законам психологии, раздражители в конце пути не имеют сильного негативного эффекта и не остаются в памяти как характеристика магазина.

    «В торговле на данный момент у нас хорошо изучили productplacement. Направление оформления витрин пока менее развито, чем в Европе», - рассказывает Илья Тюкин, - «Достаточно качественно в торговых центрах прорабатывается вопрос навигации. Несколько лет назад было модно специально делать запутанной планировку, чтобы посетитель проходил как можно больше магазинов, но сейчас от этого отходят, стараясь делать навигацию прозрачной и понятной».

    «В результате этого происходит укрепление бренда ТЦ, а собственник приобретает лояльность покупателей и надежные отношения с арендаторами. Наиболее популярным среди арендаторов является распределение зон по группам брендов – молодежная одежда, женская одежда, женская и мужская одежда, детские товары. Детские товары, к слову, довольно часто располагаются рядом детскими центрам и комнатами, там же довольно часто располагаются и товары для женщин – аксессуары и бельевые ритейлеры», - считает Елена Ключарова.

  • сотрудники офисов
  • Вообще сейчас все меньше и меньше делят целевую аудиторию по возрасту и доходу, больше по поведенческим признакам. Так, к этой группе факторов можно отнести реально существующий уровень спроса, который вытекает не только из платежеспособности потребителей, но из его привычек, психологических установок и т. д. Сюда же можно отнести такие психографические характеристики потенциальных посетителей  ТЦ как особенности местного покупательского менталитета.

    В целом, при работе с потоками посетителей необходимо сделать так, чтобы тот, кто пришел за целевой покупкой, смог быстро сориентироваться  и найти то, что ему нужно, а тот, кто пришел отдыхать, обратил свое внимание и на торговую галерею. С одной стороны, торговый центр в этом смысле реализуется по формату казино: когда все находится в одном пространстве, хочется все попробовать и посмотреть. Но при этом, если в казино вечная ночь, то в торговом центре должен быть вечный летний день.

    По результатам этих наблюдений уже можно сделать анализ того, что в ТРЦ было реализовано успешно, а что является балластом. Благодаря маркетинговым исследованиям поведения потребителей можно оценить структуру потенциальных посетителей ТЦ и выделить  из нее целевой сегмент, под который скорректировать наполнение торгового центра.

    Каким бы особенным не был торговый центр, есть универсальные правила для всех. Так, например, ТЦ-дискаунтер не стоит оформлять в стиле суперсовременного галактического корабля, а люксовый молл в стиле избушки или парка развлечений (хотя бывают и исключения). Навигация должна быть удобной для всех, в том числе, и для маломобильных групп граждан. Сам торговый центр должен быть всегда чистым. В нём должен быть доступ свежего воздуха и солнечного света, приятный запах, красивое сезонное оформление.

    Необходимо продумать размещение тех или иных магазинов. Так, например, по словам Елены Ключаровой, наиболее выгодными локациями являются помещения рядом с входом, рядом с крупными якорными арендаторами, рядом с фуд-кортом, с развлекательными зонами, рядом с эскалатором, рядом с местом проведения культурно-массовых мероприятий. Популярным также является подход,   в рамках которого арендаторы наибольшего интереса располагаются в глубине ТРЦ, чтобы посетители, двигаясь к ним, могли заинтересоваться и другими магазинами и стимулировались на «импульсную покупку». Туда, кстати, можно вписать новые проекты или магазин новых брендов, еще не известных потребителю. Особенно актуально это для регионов, где покупатели более настороженно относятся к подобным проектам.

    «Самим удобным форматом считается зонирование по профилю продукции арендаторов или полу/возрасту посетителей. Существует несколько отличных приемов, которые на Западе давно зарекомендовали себя. Например, на первом этаже располагать мужские магазины, а на втором - женские, так как женщины являются основными посетителями и всегда пойдут на второй этаж, но по пути делают импульсные покупки и для своей второй половины», -советует Саша Лукич, - «Такой формат удобен для якорей и мини-якорей, которые арендуют многоэтажные магазины, с разделением коллекций по этажам (мужские, женские и молодежные/детские/специализированные товары)».

    Сегодня в поведении покупателей происходит настоящая революция, - самая крупная со времен появления денег. В основном она вызвана развитием информационных технологий: высокоскоростного интернета, смартфонов, постепенным уходом наличной системы оплаты в историю, развитием технологической базы для кастомизации производства товаров широкого потребления, развитием микрологистики и головокружительного роста продаж интернет-магазинов. Поведение покупателей меняется из «приходи-покупай-забирай» в «развлекайся-получай новый опыт и удовольствие от покупок». Кроме того, уже существует ряд разработок для 3D сканирования лица и создания личных виртуальных манекенов, смартфоны записывают покупательские привычки и таргетируют продавцов и т.д. Поэтому супермаркеты в сегодняшнем виде уйдут из торговых центров совсем.

    Общественные зоны будут занимать больше 50% площади торговых центров, считают эксперты. Существенные изменения в ритейле произойдут уже в этом десятилетии, поскольку все предусловия для этого есть уже сейчас. Будет важна не столько площадь магазинов, сколько их правильный набор, расположение и комфорт для покупателей. Торговые центры станут «умными зданиями», в котором грамотный менеджмент будет своевременно реагировать на изменения в пожеланиях арендаторов и покупателей.

    Подводя итог сказанному хотелось бы отметить, что современные тенденции в управлении торговыми центрами многочисленны и каждый сможет выбрать для себя подходящие ему способы привлечь покупателей и сделать свой объект эффективным. Главное – это создать в торговом центре «изюминку», нечто запоминающееся, что сформирует имидж и надолго осядет в памяти. Неважно, что это будет – светящиеся неоновые экраны с рекламой, райская музыка, букет восхитительных ароматов, зоопарк или причудливая архитектура. Потребителю нужно показать «лицо» торгового объекта, и тогда они вернутся вновь, чтобы продолжать знакомство с ним.

    Эффективное управление торговым центром подразумевает выбор подхода к управлению и разработку плана, постановку и ведение эффективного бухгалтерского учета и финансовой документации, обслуживание недвижимости и должное обеспечение чистоты и порядка. Целью этой деятельности является минимизация операционных расходов в их процентном значении от суммы дохода и, в то же время, обеспечение долгосрочной жизнеспособности проекта.

    Однако, возможно, самой важной обязанностью руководства торгового центра является ориентация компаний-арендаторов на то, чтобы они избегали избитых подходов к Организации торговли. Довести эту цель до арендаторов лучше всего путем регулярного общения и обсуждения подходов к мерчандайзингу, которые могут оказаться полезными и в дальнейшем будут гарантировать успех торгового центра. Кроме того, де вело пер/владелец может настоять на том, чтобы обслуживающий персонал объекта следил за событиями, которые заслуживают внимания, и сообщал ему о них. Помимо еженедельной проверки каждого магазина для оценки его состояния управляющие высшего звена в ходе ежемесячного обхода объекта должны посетить и осмотреть каждый магазин и поговорить с каждым арендатором. Если выявляется проблема, её следует обсудить во время визита. В случае явного нарушения условий аренды потребуется официальное извещение.

    Подходы к управлению В зависимости от размера центра и условий его деятельности, разработанных ранее в ходе переговоров по условиям аренды, девелопер/владелец торгового центра управляет им и обеспечивает его обслуживание одним из двух способов: он либо самостоятельно осуществляет контроль (или нанимает управляющего для управления обслуживающим и административным персоналом), либо поручает руководство деятельностью центра управляющей компании. Выступая непосредственно в качестве управляющего. девелопер/владелец обеспечивает контроль над собственностью И может оказывать прямое влияние на качество деятельности. С другой стороны, привлекая внешнюю управляющую компанию, девелопер может рассчитывать на «эффект масштаба», глубокие познания и опыт.

    Собственники часто управляют небольшими центрами площадью менее 75 000 кв.футов (7 000 кв.м). потому что размер вознаграждения за управление небольшими центрами относительно велик, а управление небольшими центрами относительно простое. Управляющие, которые работают за вознаграждение, как правило, получают его в виде процента от доходов от аренды (обычно от 2 до 6% в зависимости от размера центра и пределов ответственности).

    Владелец/управляющий должен также решить, будет ли он нанимать управляющего объектом. Для большинства центров, площадь которых составляет менее 400 000 кв.футов (37 200 кв.м), в найме управляющего объектом нет необходимости, если владелец не захочет включить в проект офисы. занимающиеся другими видами деятельности.

    Безопасность Большинство небольших центров могут обходиться без постоянной охраны. Тем не менее местный полицейский участок может выступать как в качестве арендатора, так и в роли внутренней охранной структуры. В иных случаях многие центры заключают договоры с охранными предприятиями. Первым шагом в определении потребности в мерах безопасности должна быть оценка уровня безопасности или аудит. Начать следует с обращения в местные органы полиции, которые обладают информацией об уровне преступности и иной противоправной активности в близлежащем районе. Директора близлежащих школ часто могут предоставить сведения о потенциальных проблемах. «Преступные действия на парковках (у торговых автоматов, на автобусной остановке, на частных автораспродажах в выходные дни, на служебных или студенческих парковках) также создают для некоторых центров неожиданные проблемы».

    Проект и планировка центра сами по себе являются средствами обеспечения безопасности. «Торговый центр никогда не должен оставаться в «полной темноте».

    Однако многие собственники совершают ошибку, оставляя центр чересчур освещенным в часы, когда он закрыт, и обеспечивая тем самым хороший обзор для преступников, действующих в ночное время.» Здания. конструкция которых не допускает наличия мест, где можно скрываться, или неосвещенных участков, обеспечивают для покупателей психологическое ощущение безопасности. В тех районах, где возможны преступления против арендаторов, владельцу и арендаторам следует Продумать установку охранной сигнализации в магазине или во всем центре.

    В построенном Сразу после вспышки беспорядков торговом центре Мартина Лютера Кинга, который расположен в районе Уагта в Лос-Анджелесе, забота о безопасности покупателей, арендаторов и самого центра привела девелопера к решению о том. чтобы обнести участок табором из железа высотой 8 футов (2.4 м), а также использовать видеокамеры и детекторы движения, нанять охранников, разместить на территории центра полицейский участок и принять ряд других мер безопасности.» И хотя эти меры можно назвать чрезвычайными, они были необходимы для успешной работы торгового центра там, где во время беспорядков практически выжгли целый район старою города и где покупатели и арендаторы одинаково сильно нуждались в ощущении безопасности. Учитывая тот факт, что районы старого города обычно испытывают нехватку услуг розничной торговли и имеют отличные возможности для строительства новых центров или оживления уличной торговли, следует помнить, что обеспечение безопасности — это существенный фактор для успешной деятельности торговых центров, который требует принятия адекватных мер после тщательной оценки потребностей.

    Финансовая документация и контроль В целях обеспечения успешной деятельности собственник или управляющий должен ввести необходимую финансовую отчетность, осуществить ряд процедур, обеспечивающих сбор арендной платы (включая дополнительную арендную плату, рассчитываемую от оборота), учитывать доходы и расходы и оценивать эффективность деятельности. В этом отношении торговый центр после окончания строительства не отличается от любого другого вида бизнеса.

    Наиболее важной задачей для управляющего является следование правильному ведению учета, который обеспечивает:• контроль и учет денежных средств и Другого имущества:• сбор сведений, полезных для разработки политики и принятия решений:

    Информация, накапливаемая при составлении отчетности (ежемесячные отчеты по продажам, продажи но товарным группам, объём продаж на кв.фут площади), играет важную роль при определении арендной платы, рассчитываемой от Оборота.*0 Пели арендаторы офисных зданий платят только ежемесячную арендную плату (и, возможно, покрывают расходы), то расчеты арендной платы для торговых петров являются более сложными и требуют от арендаторов предоставления отчетов но продажам и финансовой отчетности.

    Когда торговые центры только начинали развиваться как отдельная сфера торговли, обычной практикой считалось взимать дополнительную арендную плату, рассчитываемую от оборота, ежегодно, на основе отчета по продажам, заверенною внешним аудитором или ответственным лицом компании — арендатора. В последнее время договоры аренды требуют внесения дополнительной арендной платы без заверения — ежеквартально, а иногда и ежемесячно, с последующей корректировкой но итогам года в соответствии с заверенным отчетом, предоставленным аудитором. Такие условия договора позволяют равномерно распределять доходы и контролировать арендаторов, проявляющих недостаточную финансовую ответственность.

    Обслуживание и обеспечение порядка В договоре аренды помещения торгового центра устанавливается степень ответственности за обслуживание для владельца и арендаторов. Владелец. как правило, песет ответственность та фундамент, стены, крышу, парковочные места и свободные территории. Арендаторы несут ответственность за внутреннюю част! помещений. Договор аренды является основой для Эксплуатации центра, по успех торгового центра зависит от компетентности управления.

    Когда в торговом центре размещаются один или несколько якорных операторов, соглашение по эксплуатации территории и помещений общего пользования, также известное как соглашение о взаимном сервитуте reciprocal easement agreement), может предоставлять арендатору право принимать решения по следующим вопросам:• утверждение бюджета по обслуживанию территорий и помещений общего пользования;• утверждение расходов сверх оговоренного объема: утверждение контракта на обслуживание. вознаграждение по которому превышает ранее установленную сумму:• увольнение и замена управляющего общими

    территориями и помещениями, если обслуживание этих территорий и помещений не соответствует принятым в отрасли стандартам

    Подобные соглашения особенно важны в том случае, когда якорные арендаторы или отдельно расположенные арендаторы являются владельцами земли или зданий.

    Вне зависимости от того, в чьих руках (девелопера/владельца или внешней компании) находится управление небольшим центром, обслуживание и обеспечение порядка, по крайней мере. частично, производится независимыми подрядчиками, специализирующимися на подобного рода деятельности.

    Девелоперу нельзя забывать о том, что эффективная схема регулярного обслуживания и эксплуатации продлевает жизнь объекту недвижимости. Разработка программы по обслуживанию также помогает избежать сложностей, которые могут возникнуть в связи со старением недвижимости. Задача девелопера состоит в том. чтобы обеспечить равномерное соотношение между потребностями в обслуживании и затратами, которые могут достигнуть значительною уровня. Правильный подход к обслуживанию предполагает проведение регулярных осмотров недвижимости.

    В общих чертах, в торговом центре необходимо проводить три вида осмотров: стандартный, целевой и ежегодный.

    Стандартный осмотр представляет собой общин осмотр внешнею вида центра. Целевой осмотр предполагает детальное исследование конструкций и общих территорий. Регулярному целевому осмотру должны подвергаться входы, вестибюли, территории общего пользования, ландшафт.туалеты, коридоры, электрощитовые помещения, складские помещения. свободные площади. магазины, близлежащие улицы. средства визуальной рекламы, парковочные места, осветительное оборудование, внешние части зданий и крыши. В ходе ежегодного осмотра проводится оценка состояния основного оборудования и конструкций с целью определения уровня и степени износа недвижимости.

    Кроме того, управляющий объектом должен разработать руководство но эксплуатации, отражающее политику, процедуры, правила и должностные обязанности, имеющие отношение к эксплуатации недвижимости. В руководстве должны быть обозначены все объекты, требующие постоянного внимания, а также установлены стандарты их обслуживания.

    Источник: Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей — Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса

    Фотографы — рассказывают истории с помощью изображений. Чаще всего фотографы специализируются на конкретном типе фотографии: портретисты, съёмка свадеб и корпоративов, коммерческие снимки для фотосток...

    Менеджер по подбору персонала компании, куда вы мечтаете попасть, просмотрел целую стопку резюме и остановился на вашей кандидатуре. Теперь ваша очередь произвести впечатление на потенциального работо...

    Отпуск — неотъемлемая часть жизни каждого работающего человека. Благодаря регулярному отдыху мы поддерживаем продуктивность, вдохновляемся на новые свершения и сохраняем нужное соотношение работы и хо...

    В последние годы наблюдается резкое изменение климата, и каждое лето мы не застрахованы от того, что будет очень жарко или очень холодно. Давно известно, что настроение, равно как и работоспособность ...

    Вакансия управляющего. Управляющий ТРЦ. Релокация Крупная инвестиционно-девелоперская компания полного цикла. Коммерческие проекты в сфере торговой недвижимости Обязанности: • полное…Полное описание

    Работа управляющим. COFIX – это международная культовая сеть кофеен с низкой фиксированной ценой на всю продукцию: кофе, свежевыжатый сок, десерты, выпечка, сэндвичи, основные блюда, салаты и…Полное описание

    Вакансия управляющего. Открыта вакансия "Управляющий магазинами" для работы в трех магазинах посуды и аксессуаров для кухни Fissman. Магазины находятся по следующим адресам: м.…Полное описание

    Работа для управляющих. Обязанности: Управление работой розничных магазинов; Управление персоналом магазинов: подбор, обучение, аттестация персонала; Внедрение стандартов обслуживания Клиентов, …Полное описание

    Работа управляющим. Обязанности: Операционное управление несколькими ТЦ; Подбор арендаторов; Подписание предварительных и основных договоров аренды; Контроль исполнения обязательств по…Полное описание

    Работа для управляющих. Наш партнер, инвестиционная компания, реализующая проекты в области коммерческой недвижимости на территории московского региона, находится в поисках Управляющего ТЦ…Полное описание

    Требуется управляющий. Сегодня СОТКОН является генеральным подрядчиком для компаний, работающих под брендом FACILICOM - крупнейшим в России поставщиком услуг по комплексному обслуживанию объектов…Полное описание

    Работа управляющим. Обязанности: Планирование и организация деятельности службы эксплуатации, клининга и охраны на объекте, в целях успешного выполнения договорных обязательств в соответствии с…Полное описание

    Вакансия управляющего. Должностные обязанности: * Соблюдает стандарты компании; * Обеспечивает выполнение плановых показателей; * Взаимодействует с администрацией торгового центра и проверяющими…Полное описание

    Вакансия управляющего. Обязанности: Управление персоналом; обеспечение поставок продуктов, сырья, расходных материалов по заявкам отделов ресторана; Проверка правильности заполнения документов, …Полное описание

    Строительно-производственная компания МЕГАПИР

    Вакансия управляющего. STEFANEL - всемирно известный итальянский бренд женской одежды PREMIUM класса - приглашает в свою команду Управляющего магазином. Обязанности: Организация и контроль…Полное описание

    Работа управляющим. Компания «Гретта» - представитель fashion-индустрии, и является официальным эксклюзивным дистрибьютором итальянского модного дома ELEGANZZA на территории России и стран СНГ.…Полное описание

    Работа управляющим. Должностные обязанности:- организация и контроль эффективной работы магазина;- выполнение плана продаж;- анализ показателей магазина;- подбор персонала;- управление…Полное описание

    Работа управляющим. Должностные обязанности:Осуществление полного управления торговой точкой.Контроль за соблюдением техники продаж Отслеживание выполнения плана продавцами Обучение сотрудников…Полное описание

    Работа для управляющих. Должностные обязанности:- Организация и контроль торгового процесса;- обеспечение соблюдения внутрикорпоративных стандартов (обслуживания покупателей, оформления магазина, …Полное описание

    Требуется управляющий. Должностные обязанности:Организация торгового процесса;Администрирование и управление магазином;Работа с клиентами, выполнение плана продаж и других коммерческих…Полное описание

    Работа управляющим. Должностные обязанности:- организация работы магазина, приемка и отгрузка товара товара.- мерчандайзинг, основные правила зонирования и выкладки товара в торговом зале.-…Полное описание

  • Многофункциональные Комплексы , определение, принципы формирования
  • Понятие и классификация МФК, примеры реализованных проектов
  • Преимущества/недостатки строительства и реализации МФК
  • Создание уникальной идеи МФК, поиск оптимальной комбинации функций, эффект синергии
  • Архитектурный концепт, базовые технические спецификации офисной, торговой и гостиничной функций, особенности сочетания в составе МФК
  • Специфика наполнения МФК (особенности привлечения арендаторов и/или продажи площадей)
  • Современные тенденции формирования МФК и примеры успешных объектов
  • Офисные центры
  • Исследование рынка. Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке и тенденции на будущее
  • Создание уникальной идеи. Отстройка от конкурентов. Параметры «Идеального» ОЦ
  • Специфика архитектурных решений, определение «коэффициента потери площадей в здании», оптимальные планировочные решения
  • Систематизация типов офисных центров (технические спецификации) – действующая классификация офисных центров от Гильдии Управляющих и девелоперов
  • Формирование базовой ставки аренды
  • Написание концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов
  • Принципы наполнения офисных площадей, эффективное взаимодействие с арендаторами, основные ошибки собственников
  • Методы поиска арендаторов на текущем рынке
  • Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор (полный текст договора аренды офисов долгосрочный и краткосрочный)
  • Выстраивание эффективных отношений между всеми сторонами процесса (инвестор, девелопер, продавец, управляющая организация). Схема взаимодействия
  • Стадия подписания договора. Выполнение обязательств. Юридическое сопровождение взаимодействия с арендаторами в процессе эксплуатации объекта
  • Методика определения размера арендной платы
  • Услуги для арендаторов и посетителей офисных помещений: обязательные и дополнительные, текущая практика
  • Торговые центры
  • Маркетинговое исследование рынка (основные параметры – спрос, предложение, методы анализа). Анализ конкурентной среды. Текущая ситуация на рынке торговой недвижимости и прогнозы в России
  • Классификация ТРЦ (районный, региональный, специализированный и тп), основные спецификации (зона охвата, площади, типы «якорных» арендаторов)
  • Параметры «идеального» торгового центра
  • Разработка концепции торгового центра, определение формата торгового центра, отстройка от конкурентов (последовательность шагов при принятии решения о формате, площади и параметрах будущего ТЦ, определение возможного состава арендаторов).
  • Предпродажная подготовка, предброкеридж, технические спецификации ключевых арендаторов (правила проведения «предброкериджа» - сбор и анализ ответов от арендаторов о возможности вхождения в проект)
  • Создание технологической концепции. Специфика архитектурных решений (ТЗ на проектирование на основе технологической концепции, технические спецификации основных «якорных» арендаторов)
  • Разработка концепции продвижения объекта. Поиск сбалансированного портфеля арендаторов (базовые мероприятия по продвижению ТЦ, основные ошибки собственников при разработке маркетинговых мероприятий),
  • Формирование арендных ставок. Подготовка торгового плана. Определение арендных ставок в торговом центре; процент от оборота арендатора; работа с якорными арендаторами (текущая практика согласования коммерческих условий с «якорями»)
  • Выстраивание эффективных отношений с ключевыми арендаторами
  • Подготовка торгового плана (анализ арендного дохода при строительстве или реконцепции ТЦ)
  • Документальное сопровождение процессов - правоустанавливающие документы, виды договоров аренды, предварительный договор. Договор с учетом процента от оборота (полные тексты предварительного и основного договоров аренды с учетом процента от оборота арендатора)
  • Обязательные и дополнительные функции.  Шопинг + активный досуг. Квесты, батутные центры, кулинарные школы, музеи, выставки, зоопарки. Торговый центр как социальная площадка (примеры новых успешных ТРЦ)
  • Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов (первичное привлечение арендаторов, организация показа объекта и предоставления информации, обязанности менеджеров по аренде)
  • ТРЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта
  • Детальное планирование зон (входы и выходы, парковка, «горячие» и «мертвые» зоны и т.д.). Поиск лучшего сочетания используемых и технических площадей. Технология оживления «мертвых» зон
  • Способы мотивации менеджеров по аренде. Потенциал достижения сверхприбыли
  • Понятная и удобная для покупателей навигация и качественное информирование
  • Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены.
  • История создания формата ТЦ. МФК сегодня: торгово-развлекательный центр , торгово-офисный центр и т.д.
  • История возникновения понятия товарного направления ТРЦ
  • Классификация ТРЦ
  • Обязательные и дополнительные функции
  • Обеспечение максимальной заполненности арендных площадей. Основные правила результативного поиска, отбора и размещения арендаторов
  • ТОЦ – виды, классы, преимущества, тенденции. Примеры успешного российского опыта
  • Детальное планирование зон МФК (входы и выходы, парковка, «горячие» и «мертвые» зоны и т.д.). Поиск лучшего сочетания используемых и технических площадей. Технология оживления «мертвых» зон
  • Способы мотивации менеджеров по аренде. Потенциал достижения сверхприбыли
  • Якорные арендаторы. Грамотное управление клиентскими потоками. Зоны концентрации потенциальных покупателей
  • Понятная и удобная для покупателей навигация и качественное информирование
  • Услуги для арендаторов офисных помещений
  • Услуги для посетителей: обязательные и дополнительные
  • Планирование зон общепита и развлечений
  • Создание зрительной привлекательности МФК. Значение цвета, формы и композиции в создании привлекательного имиджа здания. Анализ успешного опыта Европы и США
  • Событийный менеджмент в маркетинговых целях
  • Постулаты переговорного процесса с арендаторами. Обоснование цены. Техники противостояния манипуляциям
  • Основные понятия рынка недвижимости. Комплекс недвижимости как объект управления. Бизнес-процессы УК. Организационная структура
  • Анализ рынка коммерческой недвижимости, тенденции их развития в современных условиях
  • Понятие БЦ, ТЦ, ТРК, МФК их отличительные особенности
  • Комплекс недвижимости как объект управления
  • Бизнес-процессы управляющей компании
  • Разработка функционально-организационной структуры УК
  • Выбор формы и уровня управления на объекте (FM vs PM)
  • Основные вопросы организации работы служб . Распределение полномочий. Решение проблемы «дублирования» функций, делегирования полномочий
  • Служба технической эксплуатации - facility management
  • Служба клининга
  • Служба безопасности и охраны
  • Служба строительного контроля
  • Административный отдел. Центральный ресепшн
  • Коммерческое управление - property management
  • Виды договоров по управлению недвижимостью. Приемка объекта в управление. Особенности технического обслуживания БЦ, ТРЦ, МФК
  • Договора, применяемые в управление объектом недвижимости
  • Договора на комплексное управление объектом с собственником
  • Договора аренды
  • Договор на техническое обслуживание и содержание объекта с арендатором
  • Договора сервисные
  • Приемка объекта в эксплуатацию. Современное инженерное оборудование зданий (отопительные системы, вентиляция, водоснабжение, канализация, вертикальный транспорт, энергоэффективность)
  • Регламенты техобслуживания, необходимая техническая документация
  • Управление потребляемыми коммунальными ресурсами. Диспетчеризация комплекса
  • Особенности управления разными форматами недвижимости (БЦ, ТЦ, МФК)
  • Служба строительного надзора за проведением ремонтных работ
  • Хранение технической документации, ее своевременная актуализация
  • Перепланировка помещений: требования, процедура, контроль
  • Планирование и бюджетирование деятельности компании. Управляющий директор как эффективный менеджер. Роль управляющего директора во внутренних и внешних взаимодействиях
  • Бухгалтерия и финансовый отдел в составе УК или на аутсорсинге
  • Задачи планирования и бюджетирования деятельности компании
  • Сроки бюджетирования, классификация статей и принципы составления бюджета
  • Бюджет расходов, основные ключевые показатели
  • Доходная часть бюджета, дополнительные источники получения дохода
  • Особенности составления бюджета УК при управлении имуществом одного собственника, показатели эффективности работы компании
  • Анализ практической ситуации:
  • Роль управляющего директора. Коммуникативные аспекты представительской функции директора
  • Взаимодействие с контролирующими органами
  • Взаимодействие с арендаторами
  • Взаимодействие с собственниками
  • Взаимодействие с партнерами
  • Развитие управленческой эффективности руководителя
  • Личная организованность и управление рабочим временем. Дневник управляющего
  • Навигация комплекса - основные понятия и требования. Алгоритм разделения потоков клиентов. Как УК заработать на профессиональном управлении паркингом
  • Зачем нужна навигация комплекса. Главное правило навигации. Мировые тренды
  • Этапность и сроки выполнения работ
  • Разработка концепции и проекта. Индивидуальность
  • Навигация внешняя. Ключевые требования
  • Навигация внутренняя. Особенности навигации БЦ, ТРЦ, МФК
  • Разделение потоков посетителей в МФК
  • Способы управления потоками клиентов
  • Система видеонаблюдения, автоматизация бизнес-процессов
  • Паркинг: зонирование территории, организация парковок, графическое обозначение парковочных мест на примерах отечественных и зарубежных ТРЦ
  • Групповая дискуссия на тему:
  • Арендные отношения на различных этапах рыночного цикла
  • Стратегия взаимодействия с арендаторами в кризис: финансовый анализ сценариев и вариантов взаимодействия
  • Рыночные стратегии продления/перезаключения договоров аренды
  • Стратегия заполнения высвобождающихся площадей
  • Продажа офисных площадей
  • Продажа в сравнении с арендой: недостатки и преимущества
  • Основные типы помещений, предлагаемых на продажу
  • Профиль покупателя: «под собственные нужды» и «под арендный бизнес»
  • Основные коммерческие условия продажи. Стратегия ценообразования на этапе строительства / после ввода в эксплуатацию. Регистрация сделки и возмещение НДС
  • Покупка помещений в бизнес-центре: основные особенности
  • Аренда площадей
  • Предварительный договор: основные особенности. Структура. Платежи по предварительному договору.  Гарантии по предварительному договору
  • Основные коммерческие условия договора аренды:
  • методика измерения площадей: стандарты измерения (БОМА; БТИ); «эффективность» помещений: полезная и арендуемая площадь; коэффициент потерь
  • структура арендной платы: базовая арендная плата (triple net); эксплуатационные расходы; коммунальные платежи; НДС; индексация арендной платы
  • состояние помещений: особенности аренды помещений в черновой готовности; Акт доступа и Акт приема помещений; арендные каникулы; компенсация отделочных работ
  • срок аренды; право досрочного выхода из договора; страхование ответственности
  • обеспечение исполнения обязательств по договору (страховой депозит; банковская гарантия; корпоративная гарантия материнской компании): понятие «неисправленного нарушения»: алгоритм взаимодействия с арендаторами; условия расторжения договора аренды
  • структура платежей по договору: страховой депозит; регулярные платежи
  • Предварительный договор: особенности; структура. Обеспечительный платеж. Режим выплаты обеспечительных платежей до получения Свидетельства о праве собственности
  • Курс «Директор торгово-офисного центра» ориентирован на руководителей торговых и многофункциональных центров. Комплексная подготовка управленцев включает необходимые маркетинговые инструменты, навыки по брокериджу торговых площадей; слушатели узнают, что такое правильная структура многофункционального центра и каковы возможности ее корректировки; познакомятся с необходимыми аспектами технической эксплуатации, освоят тонкости сервисного подхода. В рамках семинара по личной эффективности участники сформируют собственный, индивидуальный стиль работы.

    Целевая аудитория «Директор торгово-офисного центра»: руководители торговых и офисных центров, руководители девелоперских и строительных организаций, руководители управляющих компаний по управлению коммерческой недвижимостью; специалисты, которые собираются стать руководителями торгово-офисных центров или компаний по управлению коммерческой недвижимостью, руководители управляющих компаний по управлению многоквартирной недвижимостью, желающие выйти на рынок управления коммерческой недвижимостью; руководители управляющих компаний по управлению коттеджными поселками, имеющие на своей территории объекты коммерческой недвижимости

    Ионина Галина Васильевна

    Процесс обучения

  • Регистрация
  • Оплата обучения
  • Доступ в личный
  • Изучение теории
  • Выполнение практических
  • Получение удостоверения
  • Новый профессиональный уровень –
  • Отзывы участников семинара

    Компания МСКСЕРВИС предлагает управление и обслуживание торгово-развлекательных центров в Москве. Сегодня управление торговым центром ушло далеко от решения задач юридического и хозяйственно-технического обслуживания. От специалистов требуется разработка эффективной стратегии развития объекта, целью которой является обеспечение его эффективности.

    УК по обслуживанию и эксплуатации нежилых торговых помещений в ТЦ должна решать разные задачи, направленные на то, чтобы коммерческий объект оставался привлекательным для всех групп клиентов. Для ТРЦ ими являются, с одной стороны, арендаторы, с другой – посетители.

  • Изучение рынка, проведение маркетинговых исследований.
  • Планирование маркетинговой и рекламной работы, предоставление арендаторам результатов проведенных исследований.
  • Организация событий (выставок, детских праздников, анимации и т.д.).
  • Организация оформления торговых залов.
  • Брокеридж, подбор арендаторов, заключение договоров, определение арендной ставки.
  • Помощь арендаторам в решении юридических и хозяйственных вопросов.
  • Контроль над работой арендаторов, формирование финансовой модели и получение дохода от сдачи в аренду торговых площадей.
  • Эксплуатация торговых комплексов, включающая в себя ремонт и техническое обслуживание инженерных систем, разработку и реализацию планов реконструкции, поддержание здания в надлежащем состоянии и т.д.
  • Транспортное обеспечение.
  • Ведение документооборота.
  • Работайте с профессионалами

    Объективным признаком того, что управление осуществляется профессионально, является удовлетворенность результатами посетителей и арендаторов. В этом случае торгово-развлекательный центр получает стабильный поток покупателей, а собственник объекта минимизирует риск ухода основных арендаторов.

    Эксплуатация нежилых помещений ТЦ силами УК МСКСЕРВИС поможет вам получить хорошие результаты. Наши специалисты обладают достаточным опытом для обеспечения эффективности работы коммерческой недвижимости. Мы поможем вам разработать новую систему управления или оптимизировать существующую. Все интересующие вас вопросы вы можете задать по телефону +7 120-21-08 .